造園用語集

土地区画整理

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土地区画整理

項目	土地区画整理　／　とちくかくせいり
英語	land readjustment
意味	土地の区画形質の変更および公共施設の新設または変更に関する事業を行うこと。公共施設の整備改善および宅地の利用増進を図ることを目的としているので、この事業の性格は本来公共的なものであるが、公共施設の整備改善によってその整備される区域内の宅地の利用価値が増進されるから、企業的な性格を有する側面も持つ。また、施行目的の面から、(1)未開発の空閑地やスプロール化しつつある地域を健全な市街地として発展を図るための宅地開発、(2)既成市街地で公共施設の不足している地域や、用途の混在で環境の悪化している区域の再開発を図る都市改造、(3)地震・火災・水害・戦災等による被災地の復興を図る災害復興、(4)工業団地や流通業務団地の造成事業等に分類できる。この事業は、私権の制限や事業の強制権があるため施行者の面から、個人施行・組合施行・公共団体施行・行政庁施行および住宅・都市整備公団施行の5種類に限られている。ドイツでは1892(明治25)年区画整理についての規定が設けられたが、その後1902(明治35)年にアディゲス法という法律が制定され、都市整備の有効な手法として世界各地で適用されてきた。わが国では1919(大正8)年「都市計画法」が制定され、これによって土地区画整理は「耕地整理法」(1909年)の規定を準用することとなった。1923(大正12)年の関東大震災での東京・横浜の復興には、この区画整理手法が用いられ、その後、函館・能代・大船渡・静岡などの大火後の復興にもこの手法が用いられてきている。昭和初期から終戦時までは、全国各都市の周辺部の宅地開発に広く用いられて、都市発展のため寄与してきた。1945(昭和20)年第二次世界大戦後の復興と都市施設整備に戦災復興土地区画整理事業が適用され、10余年を経過して1958(昭和33)年に終了したが、ようやく1954(昭和29)年「土地区画整理法」が制定された。1909(明治42)年以来この法律が制定されるまでは、「耕地整理法」および関係令規がその実施方法の基礎となってきたのである。その後、1955(昭和30)年に日本住宅公団(現住宅・都市整備公団)が設置されて、集合住宅の建設と宅地の大規模な供給を行ってきたが、公団の宅地開発事業の推進には、土地区画整理事業が用いられている。土地区画整理は、前述のように5種類の施行主体があり、それぞれによって諸手続や事業の内容を異にするが、一般的には次のような工程を踏んで事業を完結させる。(1)施行区域の選定、(2)事業計画の作成や換地計画の概要などを含む区画整理設計、(3)権利等の調査、(4)土地区画整理審議会等の設立、(5)換地設計、(6)確定測量、(7)建築物の移転、(8)公共施設・宅地造成などを含む土木工事、(9)換地処分、（10）登記、(11)清算、これらの工程のなかに含まれている区画整理の特質は、施行区域内の各所有者の土地面積から減歩して換地を指定することにより、その本来の目的である健全な市街地の発展を図り、都市計画で定められた土地利用に基づいて道路、橋梁、下水道、公園、緑地、広場、河川、運河、水路など都市施設の実現化と宅地の完全利用化を行うことである。この場合の換地計画は、施行前に存在していた土地に対する権利擁護と利害関係の公平を期することに重点がおかれている。公平を期するためには最終的に整理前宅地と整理後の価額評価が必要となってくる。土地評価は、減歩率の計算、清算金の決定の基礎となるもので、換地設計と一体をなすものである。設計に際しては、区画整理区域はもちろん、周辺の土地の条件を十分調査する必要がある。設計の主なものに住区構成計画・区画道路計画・公園計画などがあるが、「土地区画整理法」の施行規則第9条第6項では、「公園の面積の合計が施行地区内計画人口1人当3m²以上、施行地区の面積の3%以上になるように定める」となっている。この標準は、児童公園・近隣公園について定めたものであり、それ以上の規模の公園は都市計画において別に定められるのが一般的である。

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